In questi giorni sto cercando di fare chiarezza sul PianoCasa Lazio. (
vedi il mio sito)
Ho consultato il IX dipartimento, avvocati esperti di Diritto Urbanistico, altri architetti e geometri, forum, sentenze del TAR e Cassazione e mi sono fatto una idea della situazione.
La legge, seppur con molti "buchi" ed inesattezze, è operativa e quindi va valutata ed eventualmente utilizzata.
Pensata per situazioni più adatte al Nord-Est di quartieri di villette mono\bi familiari, trova difficoltà ad adattarsi al contesto di Roma. La palazzina di quattro piani con 8\10 appartamenti è la situazione più frequente a Roma.
Si può usare il PianoCasa qui?
Si, ma con alcune accortezze (e a meno di ripensamenti sulla interpretazione della legge da parte della Regione).
Occorre prima cosa garantire la possibilità di utilizzarlo da parte di tutti i millesimi del condominio
Andrà quindi effettuata una delibera assembleare per far sì che TUTTI i millesimi dichiarino la volontà o no di adesione alla legge.
Con questo passo si garantisce l'art.1102 del Codice Civile, il
parimenti uso.
Art. 1102
"Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni
necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti
idonei a mutare il titolo del suo possesso"
Una volta risolto il nodo (e nel caso di utilizzo
su area privata, per esempio un balcone), bisogna garantire che le opere non pregiudichino la statica, l'uso dell'edificio a tutti, il regolamento di condominio, o altro.
Serve poi un
progetto unitario, che sarà firmato dai condomini che hanno aderito (o hanno intenzione di aderire) al PianoCasa.
Il progetto sarà redatto da
un solo tecnico per tutti gli interventi (anche diversi da caso a caso).
Una volta presentato e pagati gli oneri concessori, si avranno tre anni per completare i lavori.
Tutto a posto quindi?
Neanche per sogno.
Esiste un cavillo con cui i condomini, anche se precedentemente d'accordo, si possono appellare.
IL DECORO DEL FABBRICATO
E che è?
Veramente nessuno lo sa, ma alcune sentenze della Corte di Cassazione lo hanno indicato via via come
“ l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” o per negazione che venga a mancare quando una opera
" reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell’intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese." o “
nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile ” e il decoro architettonico
“può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità"
La Suprema Corte ha ribadito, infine, la competenza del giudice del merito ad accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico: la sentenza che affermi o neghi l’esistenza di tale alterazione, pertanto, è censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione sul punto.
Insomma, pur con la spada di Damocle di un eventuale giudice contrario alle opere, si può affermare che in linea generale si possono effettuare opere che
- Non deprezzino il valore del fabbricato. Per esempio con materiali o colori o impianti di scarsa qualità
- Siano in linea con lo stato esistente del fabbricato. Quindi se già esistenti e condonate alcune verande sembra logico che sia permesso crearne delle altre.
- Non alteri la linea armonica delle strutture e l'identità. In pratica che il progetto non sia altamente innovativo rispetto all'esistente
Tutta altra situazione se si vuole utilizzare il PianoCasa in zone comuni del fabbricato......
